王教玉 Joy Wang 渥太华地产



房产置业除了居住功能，在市场向好或房产价格趋于稳定的区域，投资房产当房东，让房客帮你还贷款，是一种不错的选择。下面就让我们算算在渥太华投资房产的日常支出。下面就以购买价格为$400,000的自有产权（freehold）房产为例,，通过实际计算，给大家掰扯掰扯，希望对于大家买房还是租房，是否投资出租物业等提供一点参考。

一、房产日常支出

1. 还贷 （Mortgage）

还贷是贷款购房日常支出大项。以购买价为$400,000的房产为例，如果贷款比例为65%，即贷款额度为$260,000,按贷款利率为3.0%计算(目前浮动利率)，摊还期为25年，月供款额为$1259，其中约$615为贷款利息，$644为累积本金。

2. 房产税（Property Tax）

房产税即通常我们所说的地税。由房子的政府评估价乘以税率计算得出。房产税主要用于支付市政服务，其中包括教育、治安、消防、公共交通和固体垃圾处理等（有的城市房产税里不包括固体垃圾处理费，而是含在水费里）。一般情况房产政府评估价略低于实际市场价格。市里每4年对房产进行重新评估。

例如2018年渥太华住宅税率为1.068%，评估价为$400,000的房产每年地税为$4315，即每月$360。

3. 房产保险（Property Insurance）

贷款房屋必须缴纳物业保险费，银行只有收到保险公司的物业保险合同才会发放贷款。保险费根据物业的重建价值、房龄、防火、防盗、防洪等设施的情况和保险条款等计算保险费。比如房子有没有防盗报警系统(alarm system)、是不是封闭的院子（fence）,排污系统（sewer）有没有污水泵（sum pump）,室内供水管道是铜管还是pvc等都或多或少的影响保险费。另外，房产所在的社区也是影响保险费率的重要因素。对于治安、火灾等高危区域，保险费率会相对较高。可以按每月约$110计。

4. 水、电、气费（Utilities）

水电气费根据房子大小，人口和生活习惯等会有一定差距。一般四口之家水费每月约$50-70,电费每月$60-80,燃气根据房子大小和季节差别很大，一般平均每月$80-180。

5. 物业出租管理费（Management Fee）

如果物业出租选择由物业代管公司代为出租管理，还有一项支出就是物业代管费。不同的管理公司收费可能会有差别，管理费一般为租金收入的8%-10%不等。

6. 其他(Others)

对于共有产权物业（Condo）还有一项重要的支出就是管理费（Condo fee）。Condo的管理费根据物业所包含的服务项目和有无地下车位等会有不同。便宜的二三百，贵的可达每月七八百。所以，投资Condo,管理费也是需要重点考虑的因素之一。

二、 投资决策（Options）

1. 买房还是租房（own or rent）

对于成交价格为$400,000的房产，如果用于自住，每月包括还贷等的所有支出大约为（还贷$1259+房产税$360+房产保险$110+水电气$230）$1959，其中$644为贷款的累计本金。即自有住房实际消费支出为每月约$1315。而同样的房子如果租住，租金每月约$1900，加上水电气和租客保险等实际支出约$2155。除了支出的差别，自有住房和租房在生活质量的差距那就更是天壤之别了。

So，在有条件的情况下，买房，必须的！

2. 是否做房东（Landlord）

如果投资房产出租，业主每月的支出为还贷$1259,房产税$360,保险$110,如果物业管理公司托管，出租管理费按月租金$1900的8%计为$152，总计$1881，而租金收入约$1900。看似租金收入和支出基本持平，但实际上去除本金累积$644，实际支出为$1237。如果自管出租，则实际支出为$1085，即每月有$815 的盈余。

而且，即使房价不涨不跌，考虑通胀在内，每年房产也有2-3%左右的升值（2018年加拿大通货膨胀率平均为2.3%）。而在渥太华这种房价看涨的区域，房产的增殖更是极为诱人的。

So, 在渥太华做房东，是不是值得考虑呢？


买房还是租房，做不做“包租婆”，您想好了吗？


安家置业，Joy 在渥太华等您！